Förstå prisvärdhet

Du kan enkelt köra förbi Elm Brook och missa det. Det 13 hektar stora bostadsprojektet Concord, MA, är undangömt längs en slingrande återvändsgränd. Ett sumpigt område, tätt med vinväxter, omger det mesta av utvecklingen och blockerar det från grannarnas vyer i öster och väster. I söder gränsar Elm Brook till obebyggd mark.

Det finns 12 hus: klädda kappor, saltlådor och tvåvåningskolonier, alla med mindre än 180 kvadratmeter boyta. De är enfamiljsenheter på små tomter anlagda för att passa den naturliga miljön. Vart och ett av dessa modulhus med tre sovrum skapades för att uppfylla krävande energistandarder i centrala delstaten New York och skickades sedan till Massachusetts för montering på plats.

Elm Brook, som blev färdig för bara tre år sedan, ger inga antydningar om det lokala motstånd som Toby Kramer, SM '91, en fastighetskonsult från Concord, och Peter Roth, MAR '85, SM '86, utvecklare av projektet, stötte på när de tog fram projektet. projektet till verklighet. Elm Brook-hemmen verkar, ja, vardagliga. Men i ett samhälle där dyra historiska fastigheter finns i överflöd är dessa hus en allt mer sällsynt vara. De är prisvärda.

Överkomliga bostäder är en komplex fråga. I många år ansåg konventionell visdom att ett hushåll inte skulle spendera mer än 30 procent av sin inkomst på boende. Men den uppfattningen hjälper inte beslutsfattare att ta itu med regionens behov. Mycket mer användbart är en tydlig förståelse av ett samhälles närhet till arbetsmarknaderna. Prisvärda bostäder som ligger 25 miles från en koncentration av arbetsgivare är inte lika värdefulla som bostäder inom 10 miles. Stater och samhällen kan inte utveckla lämplig bostadspolitik utan en påtaglig definition av problemet som ska lösas. Och det betyder att förstå precis vad prisvärdhet betyder. Genom sitt nya Housing Affordability Initiative (HAI) hjälper MIT:s Center for Real Estate bostadsbranschen att göra det.

Vad betyder prisvärd?
Traditionellt sett har bostadsförsäljning setts som en ekonomisk motor. Men i Massachusetts var bostadsförsäljningen – med undantag för bostadsrätter – oförändrad förra våren. Och områdets befolkning minskar. Siffror från Census Bureau som släpptes i juni förra året visade att mellan april 2000 och juli 2004 lämnade nästan 20 000 människor, 3,4 procent av stadens befolkning, Boston.

Även om ingen enskild faktor kan förklara denna migrationstrend, är priset på bostäder – mediankostnaden för ett enfamiljshus i Massachusetts närmar sig $400 000, enligt Massachusetts Association of Realtors – verkligen en stor fråga.

Under samma period flyttade fler amerikaner till söder och väster, där alla 10 av landets snabbast växande städer med över 100 000 människor finns och där bostäder är mycket billigare. Under de fyra år som Boston krympte, ökade befolkningen i Gilbert, AZ, landets snabbast växande stad under den tidsperioden, med nästan 50 procent. Ändå pumpade inte ens den tillväxten bostadspriserna upp till Bostons sällsynta nivåer.

Trenden mot oöverkomliga priser är av så stor betydelse för regionen att MIT:s 22-åriga Center for Real Estate introducerade ett speciellt program 2004 kallat Housing Affordability Initiative. Syftet är att bättre förstå de frågor som bidrar till överkomliga problem och, genom att förtydliga en ofta lerig bild, hjälpa fastighetsbranschen att ta itu med dem.

Det betyder forskning. Under 2003 tillbringade Henry Pollakowski, initiativets chef, och hans kollegor mycket tid med att prata med branschfolk för att lära sig vilken forskning som gjordes, vilken forskning som behövde göras och hur centret kunde hjälpa till att lösa problemet med överkomliga priser. Det första steget var att klargöra vad överkomlighet egentligen innebär.

Det är nästan omöjligt att utforska sätt att lösa problemet om problemets omfattning inte är klar, säger Pollakowski. Det mesta av det vi gör handlar om att få reda på fakta. Vi försöker skapa en mer ekonomiskt meningsfull definition av prisvärd som är känslig för de många typerna av hushåll, oavsett om de hyr eller äger, och placeringen av prisvärda enheter i förhållande till jobb.

Mark Baranski, SM '02, senior vice president för Overland Development Group, som var avgörande för utvecklingen av HAI, säger att prisvärdhet är en tvärvetenskaplig fråga. Det finns inga enkla svar, men MIT har traditionellt sett varit ett nexus där olika discipliner interagerar. Initiativet, säger Baranski, representerar en vilja att uppfinna nya sätt att få de svar som branschen behöver.

Motbevisar NIMBY
Pollakowski och hans kollegor slösade ingen tid på att ta itu med sitt uppdrag. Under det senaste året har de producerat forskning som redan förändrar hur kommunala ledare, fastighetsproffs och långivare tänker kring överkomlighet.

Initiativets första rapport, som släpptes i april, tog upp en av de mest utbredda myterna som utvecklare möter när de söker godkännande för projekt – rädslan för att prisvärda bostadsprojekt med hög täthet kommer att sänka värdet på närliggande småhus.

Pollakowski, David Ritchay, MCP '04, och Zoe Weinrobe, MCP '04, studerade effekterna av sju prisvärda bostäderprojekt i sex förortsstäder i Boston. De använde data från 36 000 fastighetsförsäljningar mellan 1982 och 2003 för att jämföra bostadsvärdena i de drabbade områdena med de i andra delar av samma städer.

I alla fall, säger Pollakowski, följde husprisrörelserna i påverkansområdena helt enkelt rörelserna i närliggande marknadsområden. Studiens publicering var som en liten explosion, som fick uppmärksamhet i både media och industrin och understryker värdet som initiativet kan tillföra frågan om bostäder till rimliga priser.

En studie av det här slaget kunde ha varit mycket användbar för oss, säger Kramer, som blev alltför bekant med 'not in my backyard-syndromet' när han arbetade på Elm Brook. Projektet försenades i ett år av överklaganden från grannar som fruktade att det skulle sänka värdet på deras fastigheter. Faktum är att Elm Brook visade sig vara en framgångssaga för billiga bostäder.

Fröna till Elm Brook såddes 1995 som en del av en omarbetning när ett lokalt företag erbjöd sig att byta ut de 13 hektar som husen är byggda på mot annan egendom i Concord. Detta gjorde det möjligt för staden att skapa ett bostadskomplex samtidigt som man respekterade en bevaranderestriktion för att behålla mycket av den omgivande egendomen i sitt naturliga tillstånd. Prisvärdhet var ett mål från början, och husen var prissatta från $150.000 till $300.000.

1999, efter en treårig förstudie, valdes Peter Roth ut för att skapa Elm Brook. Roth var den idealiska utvecklaren. Han grundade Boston-baserade New Atlantic Development Corporation 1994 med ett specifikt fokus på prisvärda bostäder. Under hans ledning tog Elm Brook framgångsrikt upp ett antal olika prisrelaterade frågor.

Först prissattes projektets hus för familjer med inkomster specificerade mellan $56 000 och $98,000. Dessutom såldes varje bostad med en handlingsbegränsning som kräver att ägare endast säljer till köpare som är i samma inkomstklass. Återförsäljningspriset får inte överstiga vad som skulle vara överkomligt för familjer som tjänar inkomster jämförbara med de ursprungliga ägarnas när de köpte bostaden.

Därefter valdes kvalificerade köpare ut genom en offentlig process som involverade fyra informationsmöten där mer än 400 familjer deltog. Dessa möten kulminerade i ett lotteri för att fastställa köparna. Av de 12 bostäderna såldes fyra till minoritetshushåll. Sex av köparna var lärare (inklusive fyra som arbetar i Concords offentliga skolor).

Andra var en sjuksköterska, en socialarbetare och en datatekniker. Projektet, som är beroende av högre bostadsdensitet än vad som är traditionellt för Concord, är omgivet av ängar och skogar som fungerar som en buffert mellan Elm Brook och dess grannar. Detta landskap kommer att bevaras som öppet utrymme, vilket gynnar både Elm Brooks invånare och deras grannar.

Det har nu gått fyra år sedan Elm Brook-hemmen såldes och, säger Kramer, det har levt upp till alla våra förhoppningar och förväntningar. De omgivande fastighetsvärdena har hållit fast.

Se överkomliga priser på nya sätt
I takt med framgången med sin första prisforskning, höll Center for Real Estate sin första årliga konferens om bostäder överkomliga priser i maj förra året. Mer än 120 personer, inklusive planerare, utvecklare, lokala regeringstjänstemän, representanter för ideella bostäder och bankchefer, var på plats för att lära sig om ytterligare två HAI-forskningsprojekt. Om deltagarna hoppades på ett annat genombrottsperspektiv blev de inte besvikna.

Centret presenterade ett prototypindex, Rental Housing Affordability Index, som spårar tillgängligheten av lågprisbostäder i hela Greater Boston. Indexet tilldelar varje stad en numerisk poäng genom att utvärdera tillgången på bostäder till överkomliga priser mot andra kriterier som tillgång till sysselsättning.

Långivare för prisvärda bostäder kan använda detta index som en guide för att rikta in sig på var investeringar kommer att ge störst nytta för regionen. Utvecklare kan använda det när de överväger var de ska bygga och när de gör sina ärenden inför planeringsnämnder. Uppgifterna kan också hjälpa beslutsfattare, såsom Massachusetts Department of Housing and Community Development, att utvärdera regional politik.

MassHousing, en kvasi-offentlig byrå som tillhandahåller finansiering för prisvärda hyresbostäder, och Federal Home Loan Bank of Boston, insåg värdet av att ha billiga bostäder i närheten av jobb i Boston-regionen, finansiering för denna forskning. Pollakowski säger att index baserade på andra inkomstklasser är planerade att släppas under de kommande månaderna.

Att ha ett överkomligt index som är informerat av tillgång till anställning kan skapa en annan serie beslut, säger Thomas R. Gleason, verkställande direktör för MassHousing. Det behövs mer information om bostäder på den här marknaden, både subventionerade och osubventionerade, för att fatta bra lånebeslut, säger han.

En annan studie som presenterades vid konferensen i maj analyserade markanvändningen i Boston-området mellan 1997 och 2001. Lynn Fisher, biträdande professor i fastigheter vid Institutionen för urbana studier och planering, och hennes kollegor studerade storleken på tomter för 34 000 nya singel- familjehus som byggdes under den tiden.

Deras forskning visade att medianpartistorleken var nästan ett tunnland, ovanligt stor med både historiska och nationella standarder. Konsekvenserna är tydliga. Genom att begränsa utbudet av tillgänglig mark för utveckling, begränsar större tomtstorlekar det framtida utbudet av jobbtillgängliga bostäder i alla prisklasser, säger Fisher.

Fisher noterar snabbt att prisvärda bostäder kan hittas på en mängd olika sätt. Människor i fastighetsbranschen tenderar att fixera sig vid nybyggnation, säger hon, men det är viktigt att komma ihåg att hyra är ett helt legitimt sätt att ha råd med bostäder. Dessutom är billigare bostäder vanligtvis äldre bostäder. Det finns vanligtvis ett stort bestånd av äldre hus och följaktligen är renovering ett viktigt verktyg för att öka överkomligheten som inte bör förbises.

Någon gång i år förväntar sig initiativet att producera en rapport om i vilken utsträckning arbetare som sjuksköterskor, lärare, poliser och brandmän har råd med bostäder i de samhällen de betjänar. Faktum är att vi inte riktigt vet vilka dessa arbetare är, vilken typ av inkomster de har stad för stad och hushåll för hushåll, säger Fisher. Så det är oklart hur svår deras situation är.

Men HAI kommer snart att ge lite klarhet. En skvadron av doktorander ägnade förra sommaren åt att granska detaljerade folkräkningsdata och skapa en profil över dessa arbetare och deras inkomstfördelning i samma 161 städer som omfattas av Rental Housing Affordability Index. Liksom all forskning som utförs av HAI, exemplifierar den en vilja att se på problemet med överkomliga priser ur alla perspektiv och på nya sätt. Det är vettigt, eftersom – som HAI-personal kommer att berätta – problemet med överkomliga priser omdefinieras hela tiden av en mängd faktorer.

Dölj